Ustawa O Kształtowaniu Ustroju Rolnego – Jakie Ograniczenia W Obrocie Ziemią?

Rzutem na taśmę poprzedniej władzy udało się wprowadzić ograniczenia w obrocie ziemią rolną. Odbyło się to pod przykrywką ochrony rolników przed uwolnieniem rynku, tj. potencjalnymi zakupami cudzoziemców. Ziemi rolna w wielu krajach UE jest nadal dużo droższa niż w Polsce.

 

Wprowadzone regulacje poza ochroną polskiej ziemi uderzają w podstawowe prawa własności i elementarne zasady wolnego rynku m.in.swobodę dysponowania swoją własnością. "Upaństwawiają" obrót ziemi, dając duże uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnej (ANR), ograniczają jednocześnie podziały nieruchomości rolnych oraz dają uprawnienia do zakupów określonej grupie społecznej. Ale to nie wszystko.

 

Jakie ograniczenia w obrocie ziemią rolną wprowadza ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego? Kto będzie mógł kupować grunty rolne? Jak nowe regulacje mogą wpłynąć na rynek? Na te i inne pytania postaram się odpowiedzieć w niniejszym artykule.

 

Już na samym wstępie ustawa podkreśla, że tyczy się nieruchomości rolnych w rozumieniu Kodeksu Cywilnego, ale wyłącza grunty objęte planami miejscowymi.

 

Definicja z KC wygląda tak:

A zatem ustawa dotyczy wszystkich gruntów rolnych sklasyfikowanych jako użytki rolne, nawet tych, które podzielono i na które wydano warunki zabudowy. Wyłącza jedynie te grunty rolne, które objęte są planami miejscowymi i w których są one przeznaczone na cele inne niż rolne, czyli np. pod mieszkaniówkę.

 

Za gospodarstwo rolne ustawa uznaje gospodarstwo zdefiniowane w KC, z tym że musi ono mieć powierzchnię min. 1 ha.

 

A def. z KC wygląda tak :

 

Ustawa wprowadza  również definicje gospodarstwa rodzinnego, którego powierzchnia nie może być większa niż 300 ha i które musi być prowadzone przez rolnika indywidualnego. Natomiast rolnik indywidualny to:

Art. 4. 1. Za rolnika indywidualnego, o którym mowa w art. 3 ust. 1 pkt 1, uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

2. Uważa się, że osoba fizyczna:

1)     osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

a)     pracuje w tym gospodarstwie,

b)     podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2)     posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

a)     wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe lub

b)     tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c)     wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d)     wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

3. Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

1)     podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub

2)     prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub

3)     była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub

4)     wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub

5)     odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2015 r. poz. 149, 357 i 1066), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

Na wszystkie w/w warunki bycia rolnikiem indywidualnym trzeba mieć odpowiednie dowody. Mówi o tym art. 5 ustawy.

Dalej mowa jest o możliwości przeniesienia własności nieruchomości rolnej, które powoduje podział gospodarstwa rolnego. Ustawa wprowadza w tym zakresie szereg ograniczeń i utrudnień. Ponadto uzależnia przeniesienie własności od decyzji Dyrektora Oddziału ANR. Tylko Dyrektor może stwierdzić, czy podział gospodarstwa rolnego jest możliwy

W ustawie nie znalazłem terminu wydania takiej decyzji przez Dyrektora

W art. 9 zawarto kluczowe regulacje dotyczące sprzedaży nieruchomości rolnej. Jest tak. Jeśli sprzedajemy nieruchomość rolną, to najpierw może ja nabyć dzierżawca (jeśli taki jest), ale jeśli spełni łącznie dwa warunki, które brzmią następująco:

umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej, w tym w formie aktu notarialnego, oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od dnia przekazania umowy do dyrektora oddziału;

nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.

Jeśli takiego dzierżawcy nie będzie to nieruchomość będzie mógł kupić rolnik sąsiadujący ze sprzedawaną nieruchomością, jeśli jest ich kilku to kupi ten, którego wskaże sprzedający.

Jeśli żaden z sąsiadów nie będzie chętny, prawo pierwokupu przysługuje Agencji.

Cały obowiązek przeprowadzenia tej skomplikowanej procedury spoczywa na notariuszu. To on przed transakcją musi być pewien, że nikt z uprawnionych nie chciał kupić gruntu.

Jest też kilku uprawnionych do zakupów, których powyższe ograniczenia nie dotyczą. Znajdziesz ich w art. 9 ust. 6 ustawy.

Generalnie, stwierdzono, że gospodarstwo rolne może liczyć maksymalnie 300 ha. Powierzchnia ta przewija się kilka razy w ustawie.

Ustawa ingeruje także w ceny transakcyjne. Jeśli cena sprzedawanej nieruchomości rolnej będzie rażąco odbiegać od wartość rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może wystąpić do sądu o ustalenie właściwej ceny.

Innymi słowy, jeśli stwierdzisz, że kupiłeś za drogo wystąp po kilku dniach do sądu. Sąd ustali sprawiedliwą cenę nieruchomości stosując "sposoby ustalania ceny przewidziane w przepisach o gospodarce nieruchomościami". Chodzi chyba o operaty szacunkowe i pozostałe zasady obowiązujące przy wycenach nieruchomości

W art. 12 ustawy znajdziemy regulacje na temat prawidłowego dzierżawienia nieruchomości rolnych i kolejne ograniczenia.

Na końcu mowa jest o tym, że za wszystko odpowiada notariusz. To on musi mieć wszystkie dokumenty, oświadczenia, itd. Jeśli sprzedaż nastąpi bez spełnienia wszystkich warunków określonych w ustawie to jest nieważna

Nie jestem prawnikiem, opisałem ustawę tak jak sam ją rozumiem. Zresztą wielu z Was będzie ją czytało i próbowało zrozumieć, jak każde prawo tworzone przecież dla ludzi. Już na pierwszy rzut oka widać, że nie jest ustawa "najwyższych lotów".

1 grudnia wpłynął do Sejmu wniosek o przesunięcie terminu wejścia w życie ustawy na 1 maja 2016 r. Prawdopodobnie zostaną wszczęte prace nad nowelizacją. Aż trudno uwierzyć, że politycy mogą uchwalić coś takiego. Jak inwestować w cokolwiek skoro może się okazać, że nasza inwestycja zupełnie straci płynność (nigdy jej nie sprzedaż). A swoją drogą, jak myślicie, czy gdyby ustawa weszła z dniem 1.01.16 r. to ceny nieruchomości wzrosną?

Sporo osób twierdzi, że ceny spadną bo nie będzie można swobodnie obracać ziemią. Z drugiej strony reglamentacja danego dobra, jego niedostępność zwykle sprawia, że cena rośnie. Opinie są podzielone.