Zdarza się i tak, że nie do końca na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego da się przesądzić o potencjalnym zagospodarowaniu, czy przeznaczeniu działki.
Dlaczego tak jest?
W mojej ponad 10-letniej przygodzie z planowaniem przestrzennym wielokrotnie zmieniała się ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmieniało się też orzecznictwo sądów administracyjnych oraz podejście organów nadzoru, które są odpowiedzialne za publikacje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (mpzp) w Dziennikach Urzędowych.
Generalnie w Polsce jest tak. Najpierw zmienia się lub tworzy jakieś ustawy. Na początku nikt do końca nie wie jak stosować nowe prawo. Robi się to intuicyjnie, czasami podpierając się jakimiś ministerialnymi interpretacjami.
Po jakimś czasie, zwykle po roku, dwóch pojawiają się pierwsze wyroki sądów administracyjnych. Kolejno, jeśli jakiś sąd powołuje się na wcześniej wydane wyroki to powstają tzw. utrwalona linia orzecznictwa. W sumie to i tak niczego nie przesądza, ale pozwala czasami na wybranianie spornych spraw np. w organach nadzoru.
Jeśli system tak działa to w sumie nie ma się co dziwić, że plany miejscowe, które zostały uchwalone jakiś czas temu mają niewiele wspólnego z obecnym prawem i orzecznictwem.
W "starych" planach znajdujemy często zapisy, które nigdy nie powinny się tam znaleźć. Uzależnienie realizacji inwestycji od jakichś uzgodnień z różnymi, dziwnymi instytucjami, zakazy podziału, braki w parametrach, niejednoznaczne przeznaczenie, konflikt funkcji itp.
Czasem trudno połączyć tekst z rysunkiem, brakuje oznaczeń w legendzie, czy definicji pojęć w tekście planu.
A jak powinno być?
Powinno być prosto, czytelnie, jednoznacznie. Powinno się bez problemów łączyć tekst planu z rysunkiem. Przeznaczenie powinno być oczywiste, jednoznaczne, nie dające możliwość i konieczność interpretacji. Cel jest znany: przesądzić o możliwości przeprowadzenia i zagospodarowania terenu. Mówiąc o przeznaczeniu, mam tu na myśli funkcję, a jeśli chodzi o zagospodarowanie to z planu musimy wyczytać co dokładnie można zbudować na danej działce. Jakie parametry musi spełnić projektowany budynek. To wszystko, niby proste, jednak ludzie lubią komplikować sobie życie.
Co powiesz na coś takiego, spóbuj sam zinterpretować ten zapis:
Zapis w planie: "– wymagane symetryczne spadki połaci dachów przy zachowaniu możliwości niesymetrycznych ich rzutów;"
Pytanie: Czy można realizować budynki z dachami wielospadowymi?
Takich przypadków jest bardzo wiele. Dlatego zdecydowałem się napisać jak z tego wyjść.
Jak skonstruowany jest plan miejscowy?
Najczęściej plany miejscowe składają się z ustaleń ogólnych i szczegółowych, czasami występują karty terenu. Ustalenia ogólne odnoszą się do całego obszaru objętego planem. Zwykle są tam odniesienia do zakazów, nakazów wynikających np. z form ochrony przyrody, ochrony konserwatorskiej i innych uwarunkowań mających jakieś znaczenie. Może być to np. infrastruktura, sąsiedztwo lasu, osuwiska, tereny zalewowe itp.
W ustaleniach szczegółowych znajdujemy konkretne przeznaczenie i zagospodarowanie terenu wyróżnione symbolem litrowym i liczbowym np 5MN/U. Jeśli kogoś interesuje skąd biorą się te oznaczenia to zapraszam tutaj.
Przykład takich ustaleń wygląda następująco:
§ 18.1. Dla terenów oznaczonych w planie symbolem: 1MN, 2MN ustala się przeznaczenie – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.
2. Na działce budowlanej dopuszcza się lokalizację maksymalnie dwóch budynków: mieszkalnego oraz budynku garażowego lub budynku gospodarczego.
3. W zakresie zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz określenia parametrów i wskaźników zabudowy oraz zagospodarowania terenów ustala się:
1) maksymalne nieprzekraczalne linie zabudowy w odległości zgodnej z rysunkiem planu;
2) intensywność zabudowy: a) minimalną – nie wystąpiła potrzeba określania, b) maksymalną – 0,35;
3) maksymalną wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki – 35%;
4) parametry i wskaźniki dla budynku mieszkalnego:
a) wysokość nie większa niż 9,0 m,
b) liczba kondygnacji nadziemnych: nie więcej niż 2,0,
c) geometria dachów: płaskie, wielospadowe o kącie nachylenia połaci do 45o; 5) parametry i wskaźniki dla budynku garażowego lub gospodarczego:
a) wysokość nie większa niż 6,0 m,
b) geometria dachów: płaskie, wielospadowe o kącie nachylenia połaci – tak jak dla budynku mieszkalnego z nakazem zastosowania identycznego materiału oraz koloru dla pokrycia dachu w ramach tej samej działki budowlanej,
c) dopuszcza się lokalizację budynku przy granicy działki budowlanej;
6) udział powierzchni biologicznie czynnej dla działki budowlanej – minimum 50%;
7) dopuszczenie lokalizacji małej architektury bez żadnych ograniczeń;
8) dostępność komunikacyjną:
a) dla terenu 1MN – z terenu 6KDW (z drogi wewnętrznej) oraz z terenu 4KDD (drogi dojazdowej – publicznej),
b) dla terenu 2MN – z terenu 6KDW (z drogi wewnętrznej) oraz z terenu 5KDD (drogi dojazdowej – publicznej);
9) minimalną powierzchnię nowowydzielanych działek budowlanych – nie wystąpiła potrzeba określania;
10) stawkę procentową, na podstawie której ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy w wysokości 20% wzrostu wartości nieruchomości.
Na pierwszy rzut oka wszystko jasne i czytelne, ale na przykład, czy możliwa jest realizacja budynku gospodarczo-garażowego? W tym planie na działce można maksymalnie zbudować 2 budynki, zatem czy mogą to być 2 budynki mieszkalne? Wymieniono dachy płaskie, wielospadowe, jednak, czy możemy zastosować dach dwuspadowy?
To chyba jedyne wątpliwości wynikające z powyższych zapisów. Takie czytelne i jednoznaczne zapisy to rzadkość. Jak widać, można zastanawiać się nad kilkoma zapisami, generalnie jednak, mamy dosyć czytelne parametry zabudowy (wysokość, intensywność zabudowy, powierzchnię zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną, kąt nachylenia połaci dachowych).
Na końcu opisana jest dostępność komunikacyjna i renta planistyczna, zainteresowanych rentą planistyczną zapraszam tutaj.
Przy okazji omawiania interpretacji planu miejscowego odpowiem na często pojawiające się pytania.
Czy możliwe jest podwójne przeznaczenie działki?
oraz
Czy możliwe jest dwukrotne przeznaczenie działki?
Jeszcze kilka lat temu sądy nie kwestionowały rozwiązań typu MN/RM (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna/zabudowa zagrodowa) lub nawet MN/P (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna /produkcyjna). Stosunkowo niedawno uznano to za funkcje konfliktogenne i niedopuszczalne.
Myślę, że duży wpływ na taki stan rzeczy ma presja społeczna i wzrastająca świadomość społeczeństwa w zakresie potencjalnych zagrożeń związanych z bezpośrednim sąsiedztwem takkich funkcji.
Tendencja zapisów planistycznych zmierza ku monotematyczności funkcji, a więc coraz częściej dopuszczalne są jedynie rozwiązania typu MN/U, czyli zabudowa usługowa w formie uzupełnienia zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub wielorodzinnej. Oczywiście poprawnym rozwiązaniem jest funkcja P występująca samodzielnie, czy też inne "uciążliwe" funkje.
Można przeznaczyć jedna działkę pod wzajemnie konfliktowe funkcje, jednak winny być rozróżnienie liniami rozgraniczajacymi, czyli muszą być oddzielone od siebie w planie miejscowym.
Jeśli dana działka jest aktualnie przeznaczona w planie np. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną to oczywiście można zmienić jej przeznaczenie (zmienić plan) jednak nie może on być sprzeczny ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Teoretycznie, przeznaczenie działki można zatem zmieniać wielokrotnie.
Co zrobić, gdy zapisy planu nam nie odpowiadają?
W grę wchodzi zmiana planu, zaskarżenie planu do sądu administracyjnego lub ewentualna interpretacja, jeśli zapisy są nie jasne.
Skargę do sądu można złożyć po spełnieniu trzech warunków:
– kiedy strona skarżąca udowodni interes prawny;
– kiedy strona skarżąca wcześniej wystąpiła do Rady Miasta lub Gminy z wezwaniem do usunięcia naruszenia interesu prawnego;
– kiedy upłynął już termin na zajęcie stanowiska przez Radę.
Generalnie skarżenie planu nie jest prostym zadaniem, mimo że stosunkowo łatwo jest znaleźć błędy w uchwalonych planach to zdecydowanie trudniejsze jest udowodnienie interesu prawnego. Większość skarg jest uchylana właśnie z tego powodu i sąd nie rozpatruje dalej sprawy.
Lepszym rozwiązaniem jest skłonienie radnych do podjęcia uchwały w sprawie zmiany planu. Należy się liczyć z tym, iż nawet jeśli zdecydujemy się skarżyć plan to i tak dalej jesteśmy zależni w pewnym stopniu od urzędu i urzędników. Jakoś musimy zrealizować swoje zamierzenia inwestycyjne, a wtedy możemy natrafić na prawdziwe bariery
Wszędzie mamy do czynienia z ludźmi, należy o tym pamiętać. Procedura sporządzenia planu miejscowego jest bardzo złożona i trwa minimum rok, jego zmiana następuje w tym samym trybie.
Ostatnią deską ratunku jest interpelacja urbanisty. Skoro urząd "wyprodukował" trudny plan to nich go nam zinterpretuje. Zdarza się, że w takich przypadkach urząd zwraca się do urbanisty o interpretację (jeśli autor planu jeszcze żyje), czasami posiłkuje się interpretacjami innych urbanistów. Jest tu spora doza uznaniowości, jednak czasami to działa i Starostwa Powiatowe uznają tego typu interpretacje wydając pozwolenia na budowę.