Obowiązująca od 2003 roku ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje dwa sposoby lokalizacji inwestycji, poprzez:
– miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (prawo miejscowe ustanowione w formie uchwały rady gminy lub miasta),
– decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu (decyzja administracyjna wydawana przez Wójta, Burmistrza, Prezydenta).
Zdecydowana większość terenów, które potencjalnie nadają się pod zabudowę nie posiada obowiązującego planu miejscowego. W takim przypadku zagospodarowanie terenu następuje w drodze uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, którą można uzyskać po spełnieniu następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Najistotniejsze z punktu widzenia lokalizacji inwestycji na podstawie "warunków zabudowy" jest spełnienie warunku tzw. "dobrego sąsiedztwa". Od 2003 roku interpretacja "dobrego sąsiedztwa" uległa dużym zmianom. Na samym początku zastanawiano się, czy budynek zlokalizowany na działce znajdującej się po drugiej stronie drogi to działka sąsiednia, czy też za taką działkę należy uznać samą drogę?
Stopniowo "dobre sąsiedztwo" łagodzona zarówno pod względem położenia, jak i funkcji. Generalnie, sam zamysł tworzenia tych przepisów był dobry, chodziło o to, aby nowa zabudowa (w rejonach, w których nie ma planów miejscowych) była kontynuacją i uzupełnieniem istniejącej. Z czasem orzecznictwo sądów podwalało na stosowanie rozszerzonej interpretacji "dobrego sąsiedztwa" co w wielu przypadkach doprowadziło do dezorganizacji przestrzeni pod względem architektonicznym i funkcjonalnym oraz przede wszystkim do konfliktów społecznych.
Na terenach pozbawionych planów miejscowych może powstać praktycznie wszystko, wystarczy znaleźć w najbliższej okolicy "dobrego sąsiada". I tak na przykład w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej lokalizuje się zabudowę produkcyjną, czy usługową, czasem zagrodową, a czasem obiekty infrastruktury technicznej np: maszty anten telefonii komórkowej, elektrownie wiatrowe itp.
Ustawodawca dopuścił także lokalizację nowej zagrody bez konieczności spełniania warunku "dobrego sąsiedztwa", a zatem jeśli wnioskodawca nie ma "dobrego sąsiedztwa", staje się rolnikiem, którego gospodarstwo przekracza średnią w gminie lub szuka rolnika, który występuje o warunki w jego imieniu, a później decyzja zmienia właściciela. Wcale nie trzeba być właścicielem działki, aby złożyć wniosek o jej zabudowę, czyli teoretycznie można zaplanować coś sąsiadowi na działce.
Cały proces wydania prawomocnej decyzji trwa zwykle 2-3 miesiące, lokalizacja zabudowy mieszkaniowej jest zwolniona z opłat administracyjnych.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do 2014 roku upoważniała do sporządzania decyzji wyłącznie architektów lub urbanistów, tych drugich zderegulowano w 2014 roku i znacznie rozszerzono grono osób, które te dokumenty mogą sporządzać.
Jeśli jesteśmy sąsiadem nieruchomości, na której inwestor wystąpił z wnioskiem o warunki zabudowy, uzyskujemy status strony postępowania administracyjnego. Uzyskujemy również możliwość zapoznania się z dokumentacją oraz najistotniejsze, możemy wnieść zażalenie na decyzję do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO).
Nie trzeba tu jakoś specjalnie uzasadniać zażalenia, wystarczy, że napiszemy o swoim niezadowoleniu z decyzji, a i tak SKO szczegółowo przeanalizuje całą procedurę administracyjną i treść decyzji.
Najczęściej SKO znajduje jakieś formalne błędy i kieruje sprawę do ponownego rozpatrzenia. Czasami takie "odbijanie piłeczki" trwa kilka razy zanim sprawa trafi do sądu administracyjnego.
Ważne: Wójt, burmistrz, prezydent, czyli organ, który wydaje decyzję ma niewielki wpływ na jej ostateczny kształt.
Jest jedynie wykonawcą przepisów, nawet jeśli dana inwestycja spotyka się z wyraźnym oporem społecznym, to organ sporządzający i wydający decyzję niewiele może poradzić, może jedynie zawiesić postępowanie administracyjne na 9 miesięcy i przystąpić do sporządzenia planu miejscowego.
Ważnie: Decyzja o warunkach zabudowy nie musi być zgodna z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, unieważnia ją jedynie sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Plan miejscowy pozwala zagospodarować przestrzeń, która jest pozbawiona „dobrego sąsiedztwa”, czyli podstawowego warunku przy uzyskiwaniu warunków zabudowy. O ile decyzję o warunkach zabudowy wydaje się zwykle w celu zrealizowania danej inwestycji to plany miejscowe nie tylko wprowadzają możliwość zabudowy, ale również ochronią czasami przed lokalizacją uciążliwych inwestycji.
Ważne: Tam, gdzie obowiązuje plan miejscowy nie można uzyskać decyzji o warunkach zabudowy.
Wpływ inwestora na zainicjowanie procesu, który prowadzi do sporządzenia planu jest w tym przypadku znikomy. Sporządzanie planów miejscowych należy do zadań własnych gminy. W praktyce sprowadza się to zwykle do złożenia wniosku przez inwestora i oczekiwania, aż rada miasta, gminy podejmie stosowna uchwałę. Czasami władze same podejmują decyzje o sporządzeniu na danym terenie planu miejscowego.
Sama uchwała nie obliguje do rozpoczęcia prac nad planem. Cały proces rusza z chwilą publikacji informacji o możliwości składania wniosków do planu. Zresztą cały proces jest w dużej mierze upubliczniony. Zainteresowani mogą uczestniczyć w procedurze na etapie zbierania wniosków oraz w momencie wyłożenia planu do publicznego wglądu, pod koniec całej procedury.
Ważne: Ustalenia planu miejscowego nie mogą być sprzeczne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta (gminy).
Studium jest aktem polityki przestrzennej gminy, nie stanowi prawa miejscowego, ale jest wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych.
Cała procedura sporządzania planu miejscowego jest dosyć złożona i trwa zwykle 1-1,5 roku. Koszty sporządzenia planów miejscowych kształtują się w granicach od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych i obciążają budżet miasta lub gminy.
Podsumowując, zarówno lokalizacja inwestycji na podstawie planu miejscowego, jak i warunków zabudowy (z punktu widzenia inwestora) posiada zalety i wady, które można przedstawić w następujący sposób:
Decyzja o warunkach zabudowy:
ZALETY:
– krótki czas oczekiwania na decyzję (zwykle 2-3 miesiące);
– możliwość lokalizacji inwestycji sprzecznej z ustaleniami studium, np. zabudowa mieszkaniowa w terenach zieleni;
– niskie koszty (opłata administracyjna);
– możliwość zmiany decyzji oraz przepisania na kolejnego inwestora,
– bezterminowość decyzji (raz wydana – obowiązuje, może zastąpić ją wyłącznie plan miejscowy);
– brak możliwości odmowy wydania decyzji w przypadku spełnienia warunków określonych w ustawie.
WADY:
– trudne do przewidzenia zagospodarowanie nieruchomości sąsiednich, np. możliwość lokalizacji warsztatu samochodowego obok budynku mieszkalnego;
– często zła dostępność komunikacyjna (wydzielanie dróg wewnętrznych o szer. 4.0 m);
– konflikty społeczne (udział stron w postępowaniu administracyjnym).
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
ZALETY:
– możliwość natychmiastowej realizacji inwestycji (krótki czas pozyskania wypisu i wyrysu, który jest niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę),
– niski koszt wypisu i wyrysu,
– łatwe do przewidzenia zagospodarowanie nieruchomości sąsiednich (brak niespodzianek w postaci warsztatu obok zabudowy mieszkaniowej),
– właściwa dostępność komunikacyjna działek.
WADY:
– długi okres sporządzania planu (ok. 12 miesięcy),
– brak możliwości wpływu na zainicjowanie prac nad planem (kompetencje rady miasta, gminy),
– kłopotliwa zmiana ustaleń planu miejscowego (zmian planu odbywa się w tym samym trybie co sporządzenie nowego planu),
– konieczność ponoszenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (opłata planistyczna).